부모 자식 간 아파트 매매 거래의 증여세 피하기와 매매 절차

사례: 부모 자식 간 아파트 매매와 증여세 회피

부모와 자식 간 아파트 매매 거래를 진행하려고 하는 상황입니다. 자식이 2024년 기준 실거래가 2.3억 원인 아파트를 보유하고 있으며, 해당 아파트에는 전세금 1.9억 원의 세입자가 거주 중입니다. 매매를 시도했으나 어려움을 겪고 있어, 부모님께 전세를 끼고 매매하여 2주택자 대출 문제를 해결하려고 합니다. 이때 매매 거래가 증여로 간주되어 증여세가 발생하지 않도록 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

법률 해석: 매매와 증여의 구분

부모 자식 간의 부동산 거래에서 매매가 아닌 증여로 간주될 가능성을 피하려면 시가에 근접한 매매가 필요합니다. 국세청은 통상적으로 시세의 30% 이상 저렴한 가격에 거래될 경우, 해당 거래를 증여로 판단할 수 있습니다. 따라서, 전세금 1.9억 원을 고려하더라도 매매가가 시세를 크게 벗어나지 않도록 주의해야 합니다. 또한, 실질적인 금전 거래가 이루어져야 하며, 이를 증명할 수 있는 은행 계좌 이체 내역을 준비하는 것이 중요합니다.

적정 매매가 산정과 증여세 방지

매매가가 증여로 간주되지 않기 위해서는 시가에 가까운 가격으로 거래해야 합니다. 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우 증여로 간주될 수 있습니다. 따라서 적정 매매가는 실거래가 2.3억 원에 근접한 수준이어야 하며, 전세금을 제외한 금액이 거래되어야 합니다. 예를 들어, 전세금 1.9억 원을 제외한 나머지 금액을 부모님께서 실제로 지불하는 형태로 매매 계약을 체결할 필요가 있습니다.

금전 거래의 중요성과 증여 판단 기준

실제 금전 거래가 이루어졌음을 증명하는 것이 중요합니다. 부모 자식 간의 거래에서는 특히 실제 금액이 오고 간다는 것을 증명할 수 있는 객관적인 자료, 예를 들어 은행 계좌 이체 내역 등이 필요합니다. 단순히 계약서를 작성하는 것만으로는 부족하며, 금액이 실제로 이동했다는 것을 입증해야 합니다. 이는 국세청에서 거래의 실질을 판단할 때 중요한 근거가 됩니다.

매매 거래로 인정받기 위한 절차

매매 거래로 인정받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다. 먼저, 공인중개사를 통해 매매 계약서를 작성하는 것이 권장됩니다. 이는 거래의 공정성과 투명성을 높여주며, 필요 시 법적 분쟁에서도 유리하게 작용할 수 있습니다. 이후, 등기 이전 절차를 진행하고 취득세를 납부해야 합니다. 특히, 취득세 납부는 매매 거래의 실질성을 입증하는 중요한 요소입니다.

증여로 간주되지 않는 매매 조건

세법상 부모와 자식 간 매매 거래가 정상적인 매매로 인정받으려면 다음 사항을 충족해야 합니다.

시가(적정 매매가)를 반영해야 함
- 국세청에서는 시가보다 현저히 낮은 금액으로 거래되면 증여로 간주할 수 있습니다.
- 시가는 일반적으로 실거래가 기준으로 판단합니다.
- 매매가가 시가의 30% 또는 3억 원 중 낮은 금액보다 싸다면 증여세 부과 대상이 될 수 있습니다.
실제 대금 거래(돈이 오고 가야 함)
- 부모님이 실질적으로 **매매 대금을 지급하는 내역(계좌이체 증빙)**이 있어야 합니다.
- 자녀가 부모에게서 대출을 받는다면, 이자 지급 내역 및 차용증 작성이 필요합니다.
부동산 중개업소 이용(권장)
- 직거래보다는 부동산 중개업소를 이용하는 것이 증여 의심을 피하는 데 유리합니다.
- 직거래 시에는 감정평가서를 첨부하면 세법상 방어에 도움이 될 수 있습니다.

적정 매매가는 얼마로 해야 할까?

부모님께 증여로 간주되지 않는 매매가를 책정하는 방법은 다음과 같습니다.

현재 실거래가: 2.3억
전세 보증금: 1.9억
전세를 낀 상태에서 매매 시 적정 매매가:

[매매가 최소 기준]
- 시가의 70% 이상이어야 증여 간주를 피할 수 있음
- 2.3억 × 70% = 1.61억 이상으로 매매 진행해야 안전함
[전세 낀 상태에서 최소 기준]
- 매매가 1.9억으로 진행할 경우 증여로 간주될 가능성 있음
- 최소 1.61억 이상의 “실제 거래금액”이 있어야 함
- 즉, 부모님이 전세금 1.9억을 승계하고, 부족한 금액(1.61억 – 1.9억 = -0.29억)은 추가로 지급해야 함
- 하지만 추가로 돈이 오가지 않으면 저가 양도(증여세 과세 위험) 가능성 높음

✅ 안전한 매매가 설정 예시
→ 1.7억~2.3억 수준으로 매매가를 설정하는 것이 안전
→ 부모님이 실제로 최소 1,700만 원 이상은 추가로 지급해야 증여세 리스크 줄일 수 있음

돈이 실제로 오고 가야 하는가?

네, 실제 대금 지급이 있어야 증여로 간주되지 않습니다. 방법은 2가지입니다.

부모님이 은행 대출을 받아 매매 대금을 자녀 계좌로 송금
- 대출 내역을 국세청이 확인 가능 → 정상 거래 인정
부모님이 자금이 부족할 경우 → 자녀에게 차용증 작성 후 일정 이자를 지급하는 방식
- 차용증을 작성하고 연 4.6% 이상의 이자를 지급해야 국세청에서 인정 가능 (2024년 기준 국세청 인정 이자율)
- 이자를 지급하지 않으면 실제 증여로 간주될 가능성 높음

부모님께 직거래로 매매하는 절차

부동산 직거래는 다음 절차로 진행됩니다.

매매 계약서 작성

일반 매매 계약서 양식을 사용하여 부모님과 자녀 간 매매 계약서 작성
매매 대금, 지급 일정, 잔금 지급 방식 등 기재

매매 대금 지급

부모님이 자녀에게 매매 대금 입금(계좌이체)
전세 보증금은 전세 승계 조건 기재 필요

부동산 등기 이전

법무사를 통해 소유권 이전 등기 신청
등기부등본 확인 후 이전 등기 신청 진행

취득세 납부

부모님(매수자)은 취득세 납부
주택 가격에 따라 1~3%의 취득세 발생
→ 1.7억 매매 시 약 510만 원 발생

전세보증금 승계 신고

전세를 끼고 거래한 경우, 세입자와 전세계약 변경 신고 필요
전세 보증금 승계 계약서 작성 필수 (부모님이 전세금 반환 의무를 승계함)

증여 위험을 피하면서 매매 인정받는 핵심 포인트

✅ 1. 매매가를 시세(2.3억)의 70% 이상으로 설정
✅ 2. 부모님이 실제 돈을 송금해야 증여 아님
✅ 3. 차용증 작성 시 이자를 지급해야 증여 간주 위험 없음
✅ 4. 부동산 중개업소 이용 또는 감정평가서 첨부 시 안전함
✅ 5. 전세보증금 승계 계약서 작성 및 신고 필요

결론

부모님께 1.7억~2.3억 수준으로 매매가를 설정하고, 실제 대금 지급이 필요합니다.
부동산 중개업소를 이용하거나 감정평가서를 첨부하면 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

만약 자금이 부족하다면?
➡ 차용증을 작성하고 연 4.6% 이상의 이자를 부모님이 자녀에게 지급하면 해결 가능!

부모님과의 아파트 거래를 정상 매매로 인정받고, 증여세 리스크를 최소화하는 방향으로 진행하시길 추천드립니다.

마무리 및 추가 고려 사항

부모 자식 간의 부동산 거래는 특히 세무 당국의 주의를 받기 쉬운 부분이므로, 모든 절차를 투명하게 진행하는 것이 중요합니다. 매매 계약서를 작성할 때는 법률 전문가의 도움을 받아 정확한 법적 근거를 토대로 작성하는 것이 좋으며, 모든 거래 내역을 문서화하여 보관하는 것이 바람직합니다. 이를 통해 향후 발생할 수 있는 법적 문제나 세무 당국의 조사에 대비할 수 있습니다.