묵시적 갱신 상황에서 임차인의 대응방법

사례 분석

2021년 4월 10일에 최초로 2년 계약을 체결한 임차인은 2023년 4월 10일에 5% 인상된 금액으로 재계약을 하였습니다. 2025년 만료일 전까지 양측 모두 연락이 없었으므로 묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다. 임대인이 2월 10일 이후에 기존 조건 그대로 재계약서를 작성하자고 연락을 해왔으나, 임차인은 이를 거부하고 임차인에게 유리한지 궁금해하고 있습니다. 또한, 4월 11일에 계약 종료를 통보하면 3개월 뒤인 7월 11일에 보증금을 받을 수 있는지 궁금해하고 있습니다.

묵시적 갱신의 법적 정의 및 임차인의 권리

묵시적 갱신이란 임대차 계약이 종료되었으나 임차인이 계속 거주하고, 임대인이 이를 무언으로 인정하는 상황을 의미합니다. 이 경우, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약은 동일한 조건으로 갱신됩니다. 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

재계약서를 작성할 필요가 없으며, 묵시적 갱신 상태에서 거주하는 것이 오히려 임차인에게 유리합니다.
임차인은 계약 종료 3개월 전에 통보하면 언제든지 나갈 수 있습니다.
보증금 반환: 계약 종료일(3개월 후)에 보증금을 반환받을 권리가 있습니다. 임대인이 돌려주지 않으면 법적 절차(내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 소송)를 진행할 수 있습니다.

계약 종료 통보와 보증금 반환

묵시적 갱신이 되었기 때문에, 현재 임대차 계약의 종료일은 의미가 없어지고 통보일 기준으로 3개월 후 계약이 종료됩니다.

2025년 4월 11일에 계약 종료를 통보하면 → 2025년 7월 11일에 퇴거 가능
보증금 반환: 7월 11일 퇴거 시점에 보증금을 반환받아야 합니다.
복비 및 새 임차인 부담: 임차인은 부동산 중개수수료(복비)나 새 임차인 구하는 책임이 없습니다. 임대인의 책임입니다.

또한, 지금 계약기간이 2023년 재계약(2년) 중이라고 하셨지만, 2025년 2월 9일까지 아무런 연락이 없었기 때문에 자동으로 묵시적 갱신된 상태입니다. 따라서 기존 계약의 종료일과 관계없이 ‘통보 후 3개월’이 핵심입니다.

👉 따라서 지금(2025년 3월)에 통보하면 2025년 6월 퇴거 가능, 4월 11일에 통보하면 7월 11일 퇴거 가능합니다.

임대인의 부당행위와 법적 대응

임대인이 임차인의 직장에 방문하여 개인 정보를 누설하거나, 부적절한 행위를 한 경우 이는 개인정보보호법 위반에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우, 임차인은 관련 증거를 수집하여 경찰에 고소할 수 있습니다. 또한, 임대인의 고함과 협박 행위는 형법 제283조에 의거하여 협박죄로 고소할 수 있습니다.

직장 무단 방문 및 개인정보 유출 가능성
- 직장에 찾아와서 근무 여부를 확인하고, 다른 직원들에게 신상 정보를 말한 것은 **명예훼손(형법 제307조) 또는 업무방해(형법 제314조)**에 해당할 가능성이 있습니다.
- 또한, 경비실에 본인의 신상(이름, 직장)을 이야기한 부분은 개인정보보호법 위반 가능성이 있습니다.
소리 지르고 강압적인 행동
- 임대인이 “내 집이니 나가라”며 고함을 친 것은 **강요죄(형법 제324조) 및 협박죄(형법 제283조)**가 적용될 수 있습니다.
- 계속적으로 괴롭힌다면 스토킹처벌법 적용도 가능할 수 있습니다.

대응 방안

내용증명 발송: 정식으로 계약 해지를 통보하고, 보증금 반환 기한을 명시하세요.
증거 확보: 임대인이 또 무례한 행동을 하면 녹취나 문자, 카톡 등을 증거로 남겨둡니다.
경찰 신고 가능: 협박이나 스토킹 행위가 계속되면 신고도 고려할 수 있습니다.

임차인의 부담 사항

묵시적 갱신 상태에서 임대차 계약을 종료하는 경우, 임차인은 부동산 중개수수료(복비)를 부담할 필요가 없습니다. 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 책임입니다. 임차인은 임대인에게 새로운 임차인을 구할 의무가 없습니다.

결론

임차인은 묵시적 갱신 상태에서 언제든지 계약 종료를 통보할 수 있으며, 3개월 후에는 계약이 종료됩니다. 보증금은 임차인이 나가는 날 반환받을 수 있으며, 임대인의 부당한 행위에 대해서는 법적 대응이 가능합니다. 이러한 상황에 대해 잘 이해하고 적절히 대응하는 것이 중요합니다. 추가적인 법률 자문이 필요하다면 변호사와 상담하는 것을 추천합니다.

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